明標準立規(guī)范 推動保障性租賃住房建設(shè) ?——《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》解讀
為認真貫徹黨的十九屆五中全會、中央經(jīng)濟工作會議和4月30日中央政治局會議精神，落實2021年《政府工作報告》要求，推動大力發(fā)展保障性租賃住房，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在深入調(diào)研部分大中城市、住房租賃企業(yè)，以及新市民租賃住房需求的基礎(chǔ)上，組織專家開展深入研究，基于現(xiàn)有的建筑設(shè)計標準體系，制訂了《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》（以下簡稱《通知》）。中國建筑標準設(shè)計研究院有限公司副總建筑師、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑設(shè)計標準化技術(shù)委員會秘書長郭景以及中國建筑設(shè)計研究院有限公司裝配式建筑院院長趙鈿對《通知》進行了解讀。
郭景：2016年以來，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)通過新建、改建方式，發(fā)展了一些宿舍型、公寓型租賃住房。但在調(diào)研中，地方和企業(yè)普遍反映，由于國家層面對宿舍型、公寓型租賃住房適用的標準不明確，各地執(zhí)行標準不統(tǒng)一，有的城市沒有明確相關(guān)標準，有的城市僅明確消防適用的標準，導(dǎo)致地方相關(guān)部門缺乏審批依據(jù)或?qū)徟陌盐粘叨炔灰?。特別是“商改租”“工改租”等非居住房屋改建為集中式租賃住房的項目，審批往往無法受理。地方和企業(yè)表示，這個問題很大程度上制約了宿舍型、公寓型租賃住房的供應(yīng)規(guī)模和健康發(fā)展。
針對這一情況，《通知》將集中式租賃住房分為宿舍型租賃住房（包括實踐中的公寓型租賃住房）、住宅型租賃住房兩類。新建宿舍型租賃住房應(yīng)按《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標準進行建設(shè)；改建宿舍型租賃住房應(yīng)按《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標準進行建設(shè)。新建或改建住宅型租賃住房應(yīng)按《住宅建筑規(guī)范》及相關(guān)標準進行建設(shè)。
《通知》將在工程建設(shè)標準方面為集中式租賃住房設(shè)計、施工、驗收等提供依據(jù)，對推動切實增加保障性租賃住房供給具有重要意義。
郭景：考慮到既有建筑的局限性，為在兼顧集中式租賃住房發(fā)展實際的同時，保證居住環(huán)境和品質(zhì)，《通知》主要從3個方面明確適用相關(guān)標準的要求：
一是由于實踐中很多宿舍型租賃住房項目是由旅館、酒店、商業(yè)辦公樓等存量閑置房屋改建，在適用的標準中增加《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標準，可以在滿足使用安全要求的前提下增加集中式租賃住房房源。為此，《通知》明確改建宿舍型租賃住房應(yīng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標準。
二是《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》未強制要求房間采光和通風，相對于旅館的短期臨時性住宿功能，集中式租賃住房的租住人群居住時間普遍較長。為適應(yīng)長期居住需求，《通知》明確，按《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標準進行改建的宿舍型租賃住房，采光、通風應(yīng)滿足《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》的相關(guān)要求。
三是改建的宿舍型租賃住房項目受主體結(jié)構(gòu)布局、周邊環(huán)境等條件限制，配套設(shè)置機動車停車位、預(yù)留電動汽車和電動自行車充電設(shè)施空間難度較大，因此，僅對新建宿舍型租賃住房提出相關(guān)要求。
郭景：為更好地滿足新市民、青年人的居住需要，《通知》明確，集中式租賃住房可根據(jù)市場需求和建筑周邊商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點配置等實際情況，增加相應(yīng)服務(wù)功能。
宿舍型租賃住房一般面向單身人士、青年人供應(yīng)，為滿足其社交等方面的需要，同時增加生活的便利性，《通知》明確，建筑內(nèi)公共區(qū)域可增加公用廚房、文體活動、商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)寬帶、日用品零售、快遞收取等服務(wù)空間；房間內(nèi)應(yīng)加大儲物空間，增加用餐、會客、晾衣空間，應(yīng)設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接入點；可設(shè)置衛(wèi)生間、洗浴間和起居室；新建宿舍型租賃住房應(yīng)設(shè)置機動車停車位，并預(yù)留電動汽車、電動自行車充電設(shè)施空間。
住宅型租賃住房一般面向家庭供應(yīng)，針對家庭居住需求，在相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)要求方面，《通知》強調(diào)，按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》和《完整居住社區(qū)建設(shè)標準（試行）》建設(shè)配套設(shè)施，當項目規(guī)模未達到標準規(guī)定應(yīng)配建配套設(shè)施的最小規(guī)模時，宜與相鄰居住區(qū)共享教育、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等公共服務(wù)設(shè)施。
趙鈿：《通知》明確，一方面，不同類型的租賃住房應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)適用的工程建設(shè)標準的消防設(shè)計要求，進行設(shè)計建設(shè)。即：新建宿舍型租賃住房應(yīng)按宿舍建筑所對應(yīng)的消防要求進行設(shè)計建設(shè)；改建宿舍型租賃住房，執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》的，應(yīng)按宿舍建筑所對應(yīng)的消防要求進行設(shè)計建設(shè)，執(zhí)行《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》的，應(yīng)按旅館建筑所對應(yīng)的消防要求進行設(shè)計建設(shè)。新建和改建住宅型租賃住房均應(yīng)按住宅建筑所對應(yīng)的消防要求進行設(shè)計建設(shè)。
另一方面，要加強運營安全管理，即：集中式租賃住房的運營主體應(yīng)確保租賃住房符合運營維護管理相關(guān)要求，建立完善各項突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)警及處置制度；落實消防安全責任制，配備符合規(guī)定的消防設(shè)施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查。
趙鈿：為保證居住安全，對于將非居住類建筑改建為集中式租賃住房，《通知》強調(diào)了幾項基本條件。
首先，改建前應(yīng)對房屋安全性能進行鑒定，依據(jù)鑒定結(jié)果進行相應(yīng)處理，保證滿足長期居住、使用的安全性要求。
其次，依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》關(guān)于土地性質(zhì)的分類，三類工業(yè)用地是對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，三類物流倉儲用地是易燃、易爆和劇毒等危險品的專用物流倉儲用地。這兩類土地上的非居住建筑，可能存在不利于人體健康安全的隱患，不適宜長期居住，不得改建為集中式租賃住房。
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